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深圳樓市怪象頻發 政策被開發商鉆空子 漏洞急需補齊

  自從有了限價政策,各個城市的開發商真是群策群力,想破了腦袋,如何突破現有的禁錮,盡力多賺點錢。其他城市聽說的方法,不外乎茶水費,精裝修雙合同,高價車位捆綁銷售,但是深圳的開發商不愧是走在了改革的前沿,腦洞大開。

  去年的幾個豪宅盤率先開啟售改租,封盤不賣,應該也是全國少有的了,其他城市應該還是做不到,畢竟情況不同,像深圳土地這么少,人口結構這么年輕化,未來潛力大的城市絕無僅有。

  但昨天,寶能通過左手賣右手,市場價10萬,他以6.6萬的價格自己賣給自己公司,以此突破限價8萬的方法,又開創了新思路,姚老板的手下真是敢于創新啊。要知道姚老板通過玩杠桿買萬科股票三年時間賺了500億,這樣的跨界股神,巴菲特看了會沉默,索羅斯看了會流淚,寶能的手法,誰敢不服?

  未來不知道會不會有別的樓盤效仿這樣的方式。

  看來,政策漏洞還需要補,住宅就應該規定,只允許賣給個人,不能賣給公司,特別是深圳這種住宅供給量有限的城市。

  1寶能左手倒右手規避限價

  我昨天從業內得到消息,深圳寶能城56套住宅,總共6342.30平方米,以4.21億的總價,打包賣給了一家公司,單價算下來是6.6萬/平米。

  住宅打包賣不多見,去年深圳打包賣的大都是商住公寓,人才安居集團買住宅畢竟是例外,寶能城打包賣給誰呢?叫深圳寶新實業有限公司,他的母公司新體育集團有限公司4月10日發了公告,擬收購寶能城56套住宅。

  房企業內同行告訴櫻桃,這家公司實際上就是寶能自己的公司,相當于寶能自己賣給了自己,左手倒右手,因為政府限價,寶能想賣高價賣不了,只能先賣給自己,把它轉成二手房,以后再高價賣出去。

  因為寶能城前期的二手房已經是八萬多到10萬一平米了。

  而政府限價,新房要批到10萬那是不可能的,能給你批8萬/平米就不錯了,因為必須參考歷次開盤的價格,想超過2016年8月幾乎不可能。

  寶能按6.6萬/平米的價格賣給自己的公司,最大程度的保證稅費最少,話說回來,如果不是賣給自己的公司,怎么可能6.6萬賣呢,至少也要賣8萬啊是不是,不然誰會傻到有錢不賺。

  我上午以購房者名義打電話問寶能城的銷售人員,還有沒有房賣,56套房是不是賣給了寶能自己,對方脫口而出說沒有房了,承認是賣給了自己的公司。但后來下午再打電話過去問原因,對方就提防了,問我是不是媒體的,說不知道情況,幸好我有錄音。

  寶能城這個事情說明什么呢?上有政策,下有對策,為了突破限價的政策,為了利潤最大化,開發商想破了腦袋,當然政府拿他也沒辦法,這就是鉆了政策的漏洞,除非政府再出臺限購政策堵住,不允許公司購買住宅,否則只要有利可圖,哪怕稅費高點,開發商還是會這么干。

  據萬科公司的人透露,最近剛處置掉公司在羅湖的一套房,480萬的房子,光稅收就交了80萬。

  但寶能肯定是算清了賬本,賣給自己的公司,顯然比賣給給消費者更賺。

  2限價帶來的問題

  關于限價政策,我認為對中低端樓盤限價是應該的,這樣保障了剛需和改善型需求,但對高價盤的限價就沒必要了,與二手房的差價過大,明顯是讓富人占了便宜,富人有錢買15萬一平的房子,你讓他去買啊,何必限價10萬讓他白白得5萬一平的好處。

  雖然政府的出發點是好的,為了控制整體的均價,以至于不讓大家恐慌,但對于實際買房而言沒有什么意義。但限到現階段,要中斷對高價盤限價也是不可能的了,否則價格突然飆到天上去,誰也不敢承擔這個后果。

  確實是,往往我們很多政策在出臺時,很難評估到結果,所以......

  因為限價,深圳出現個什么情況呢,關內的豪宅盤,好地段的學位盤,開發商知道賣一個少一個,能不賣就想辦法不賣。

  4月9日,萬科臻山府二期開盤,222套住宅,231、240㎡大戶型,備案價約9.75萬元/㎡,加上精裝價格過10萬,總價一套2000萬起。有一個想買的粉絲告訴我,30分鐘就搶光了。小區還剩下一棟,大概1.8萬平米,現在可以賣18億,萬科不賣了,主動跟政府申請做人才租賃房。

  很多人說,怎么深圳購買力那么強嗎,幾千萬的房子,一下就搶完了,跟買白菜似的。

  購買力只是一方面,但主要是價格差太明顯了,誘惑太大了,如果我是周邊的業主,我也會想辦法去整一套啊,周邊二手房豪宅都能賣到14萬一平米,何況新房的價值比二手房大,我同事就住周邊,零幾年不到一萬塊買的房子,現在壓根沒什么還貸壓力,這種人太多了,他們70后人有的已經兩三套房,如果想賺這個差價,隨便倒騰一下還不容易嗎?

  開發商早就看清了限價的問題,去年12月深業中城420套豪宅宣布轉為長租公寓,深業集團副總裁董方在發布會上直言,是為了今后的升值考慮,把深業中城這么好的項目賣掉,賺錢的是你們業主,開發商換來錢很難再買到這么優質的項目,持有更有價值。

  開發商假惺惺的跟政府申請人才公寓,號稱響應政府號召,背后還不是因為限價怕賣虧了嗎,因為政府只給批10萬,開發商想賣15萬賣不了,所以干脆不賣了。

  還有深圳灣華潤悅府2期,去年8月開盤,也是轟動一時,350套住宅,均價12萬/平,1房106平總價1100-1523萬,2房166平總價1875-2560萬,3房225平總價2720-3650萬?!?000人搶350套房”、“土豪們排隊1公里”的文章刷爆朋友圈,最后公安只好抓造謠者平息了。但到底賣的火不火購房者其實都知道,就看你給喝茶費能不能買到就是了,因為還是買不到。

  還有華潤城3期,做好了樣板房,遲遲不開盤,也不知道其中什么鬼。

  龍華的金亨利二期也是捂盤兩年一直不開盤,因為有四大名校之一,開發商想賣10萬,政府只給批7萬,所以干脆不賣,因為周邊的新房也是屈指可數,開發商惜售的心態非常嚴重。

  限價,讓房價在數字上沒漲,深圳做到了18連跌,但在供給上卻反而帶來了副作用,供給不升反降。所以深圳調控了2年了,房價還是較為堅挺,處于高位橫盤狀態,沒有北京人民幸福跌了20%,因為我們的供給沒有任何改善,反而在下降。

  截至4月11日,商品房總共存量5.96萬套,其中住宅可售存量只有2.5萬套,不到一半,商業和辦公樓和其他物業占了一半多。

  今年明年我真的不知道供給量能有多少,因為沒有地,靠的是舊改,要知道舊改遙遙無期,而棚改給的是回遷戶,還有人才安居房,租賃房,跟商品房一毛錢關系沒有。

  所以我這個空頭,面對深圳這個充滿著人口紅利的年輕城市,面對供給量毫無改善的現實,我真的很無奈,年前只能號召剛需入市了,畢竟不能耽誤大家的機會。

  3三價合一后的市場

  現在三價合一之后,情況怎么樣呢?

  今天我一個朋友告訴我,說中介給他發的信息,福田區竹子林的一個小區,114平米大三房,3樓,746萬平米,單價6.5萬/平米,低于市場價100萬,讓他去看房,但當他得知這房子不滿2年,首套要交稅84萬,二套要交95萬的稅就嚇到了,看也不想看,三價合一后,二手房稅費增加的太恐怖了。

  中介發給他小區掛的3套114平米房子的稅費,首套和二套的稅費,都是好幾十萬。

  1、3樓,746萬,稅費首套84.2萬,二套94.9萬,主推。

  2、7樓,800萬,稅費首套51.1萬,二套62.6萬。

  3、16樓,880萬, 稅費首套73.4萬,二套86萬。

  對于業主來說,雖然只報價了746萬,相比第二個業主少了54萬,但對于購房者而言,要付84.2萬的稅費,比第二套7樓的多出33萬的稅,所以算下來,并沒有便宜太多,只便宜了21萬,而且7樓比3樓更好,3樓便宜點也很正常。

  三價合一后,二手房因為稅費增加被冰凍了起來,所以購房者轉向了新房,深圳的新房賣的更好了,二手房能不能降房價,我是這么看的,如果新房的供給量多,能夠滿足大家的購房需求,關外新房多些,那買家完全可以不去買二手房,那急于出手的業主就得降價,不降沒人要。

  但是新房如果不足,比如關內,沒幾個新房上市,關外又滿足不了你的需求,那你只能買二手房,前面幾個月買賣雙方先博弈一下,對新增的稅費,雙方談判,急于賣的業主讓點利,但對買家來說,我擔心不是很理想,跟三價合一之前比,購房的成本來說,占不到什么便宜。

  眼下可以先觀望三個月看看,如果無法撼動目前的格局,想進一步降價可能就沒那么樂觀了。

  另外,下半年,深圳的豪宅標準應該會上調,減輕下稅費,對二手房成交量會有幫助,以往每年都會上調一次,不然二手房稅費太高了,購房者負擔太重,畢竟新房總量還是太少了,深圳的成交量70%還是要依靠二手房的?! ?/P>

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